La plupart des constructeurs et des acheteurs de biens immobiliers optent pour un prêt à rente lorsqu’ils financent leur propriété. Pourquoi, les avantages et les inconvénients de ce type de prêt, et les détails à prendre en compte lors du choix d’un prestataire. Toute personne qui décide de contracter un prêt viager pour financer son logement doit comparer et être informée à l’avance.
Des taux d’intérêt sûrs sur une longue période, la transparence et la prévisibilité : ce sont les raisons pour lesquelles de nombreux promoteurs et acheteurs immobiliers optent pour un prêt dit « à rente » pour le financement. Cependant, les avantages sont également nuancés par les inconvénients : Les prêts de rente ne peuvent pas être résiliés simplement à court terme.
Qu’est-ce qu’un prêt de rente ?
Un taux fixe pour une période convenue : c’est ainsi que sont proposés les prêts à annuités. Le taux d’intérêt du prêt est fixe, tout comme le remboursement initial. À chaque versement effectué par l’emprunteur, la dette restante est réduite du fait du remboursement. Toutefois, comme la mensualité reste la même sur toute la période, le taux d’intérêt diminue à chaque nouvelle échéance, tandis que le taux de remboursement augmente. Concrètement, cela signifie que si, par exemple, vous souscrivez un prêt à rente de 100 000 euros avec un remboursement initial de 1%, vous ne remboursez pas 1 000 euros plus les intérêts annuels pendant 100 ans ; le prêt est remboursé beaucoup plus rapidement en raison de la part de remboursement qui ne cesse d’augmenter.
Exemple : Comment la mensualité est calculée ?
La formule : Mensualité = [montant du prêt * (taux d’intérêt de remboursement) / 100 / 12 mois
Pour un prêt de 100 000 euros, 2 % d’intérêt et 3 % de remboursement, la mensualité = [100 000 * (2 3) / 100] / 12 mois = 416,66 euros
Rembourser les prêts de rente : Cela peut prendre autant de temps
La rapidité avec laquelle un prêt de rente est remboursé avec un montant initial dépend également du taux des intérêts. À première vue, cela semble plutôt incompréhensible, mais cela résulte des aspects suivants : Lorsque les taux d’intérêt sont élevés, la part d’intérêt du versement est très importante. Toutefois, elle diminue également plus rapidement à mesure que le remboursement progresse que dans le cas d’un prêt à faible taux d’intérêt, où la part d’intérêt de la tranche est proportionnellement plus faible. La règle de base s’applique donc : des taux d’intérêt bas signifient une mensualité faible, mais avec un remboursement faible, cela signifie aussi une durée plus longue qu’avec des taux d’intérêt plus élevés.
En période de taux d’intérêt très bas, il convient donc de convenir du remboursement le plus élevé possible. De cette manière, la dette totale est réduite beaucoup plus rapidement. En effet, surtout en période de faibles taux d’intérêt, les constructeurs et les acheteurs de biens immobiliers disposent d’une marge de manœuvre financière considérable, puisque la part mensuelle des frais d’intérêt à payer en une seule fois est beaucoup plus faible que ce ne serait le cas dans une phase de taux d’intérêt élevés. Comme les taux d’intérêt peuvent être beaucoup plus élevés après l’expiration de la période d’intérêt fixe, un remboursement élevé a un effet positif supplémentaire : la dette restante est alors beaucoup plus faible et le financement ultérieur est donc plus viable financièrement, même avec des taux d’intérêt élevés. Le risque de variation des taux d’intérêt est donc plus faible.
Le taux d’intérêt du prêt de rente dépend également des fonds propres
Soit dit en passant, le niveau des taux d’intérêt d’un prêt de rente ne dépend pas seulement du fait que le taux d’intérêt soit actuellement bas ou élevé. Le montant des fonds propres a également une influence décisive sur le taux d’intérêt. La raison : avec peu de fonds propres, la banque supporte un risque plus élevé que l’emprunteur ne soit pas en mesure de remplir ses obligations de paiement et, dans le pire des cas, ne rembourse pas tout l’argent. La banque prélève à cet effet un supplément sous la forme d’un intérêt plus élevé.
Les avantages du prêt viager : facile à planifier
Ce n’est pas un hasard si la majorité des promoteurs et des acheteurs de biens immobiliers optent pour un prêt à rente. Les avantages en un coup d’œil :
Le prêt annuaire offre une grande sécurité de planification : les mensualités à payer sont en effet constantes pendant toute la durée des taux d’intérêt fixes. Les contrats de longue durée de dix ou quinze ans sont aujourd’hui courants. Certaines banques proposent même des durées de 20 ans. Ces taux d’intérêt s’appliquent pendant toute la durée du contrat, quelle que soit l’évolution du marché des capitaux.
Le prêt de rente offre la transparence : selon l’ordonnance sur l’indication des prix, les banques sont tenues d’indiquer le taux d’intérêt effectif en plus du taux d’intérêt nominal (intérêt débiteur). Ce dernier comprend également les frais accessoires du prêt. Il est ainsi facile de comparer les offres des différentes banques.
Les inconvénients du prêt à rente : peu de flexibilité
Cependant, un prêt de rente présente non seulement des avantages mais aussi des inconvénients :
L’emprunteur n’a aucune certitude quant au montant des intérêts qu’il devra payer dans le cadre du financement ultérieur après l’expiration de la période d’intérêt fixe. Les prêts d’épargne-logement ou les prêts à remboursement intégral, par exemple, n’ont pas cet inconvénient.
Le prêt de rente n’est pas très flexible. En règle générale, le prêt ne peut pas être résilié pendant la période d’intérêt fixe.
Si la période d’intérêt fixe s’étend sur plus de dix ans, l’emprunteur dispose d’un droit de résiliation unilatéral (droit de résiliation spécial). Le délai de préavis est de six mois. Mais attention : si un prêt est remboursé en plusieurs fois – ce qui est souvent le cas pour un nouveau bâtiment – le délai ne commence à courir qu’à partir du moment où le prêt a été intégralement tiré. Sinon, la règle suivante s’applique : ce n’est que dans des cas exceptionnels que les banques acceptent de rembourser le prêt par anticipation, mais elles exigent alors une pénalité de remboursement anticipé pour couvrir leur manque à gagner.
Conseils sur les prêts de rente
En période de taux d’intérêt élevés, il convient généralement de choisir une période assez courte de taux d’intérêt fixes. Alternative : un prêt variable qui est converti en un prêt à durée fixe dès que le niveau des taux d’intérêt a baissé de manière significative.
En revanche, de longues périodes d’intérêt fixe sont recommandées, surtout dans les phases de faible taux d’intérêt, malgré les majorations d’intérêt. Comme depuis un certain temps déjà, les taux d’intérêt sont généralement inférieurs à deux pour cent, même pour les prêts à long terme, un taux d’intérêt fixe à long terme offre une sécurité supplémentaire et permet également un remboursement plus élevé.
Les emprunteurs doivent convenir d’une option de remboursement spéciale. La plupart des banques offrent la possibilité d’effectuer des remboursements imprévus pendant la durée du prêt. Souvent, le remboursement annuel imprévu possible s’élève à cinq pour cent du montant initial du prêt.
Le montant du remboursement doit être dans une proportion raisonnable par rapport à l’âge ou à l’âge de la retraite. Si vous êtes encore jeune, vous pouvez choisir un taux de rachat bas et ainsi vous permettre un bien plus cher. En revanche, si vous êtes déjà en pleine vie, vous devez vous assurer que vous êtes libre de toute dette au moment de votre retraite.
La comparaison des prestataires est utile
Les taux d’intérêt sont bas depuis des années en Union Européenne. Néanmoins, une comparaison des prestataires est utile. Les demandes doivent être adressées à la fois aux banques en ligne et aux banques commerciales disposant d’un réseau de succursales. Même de petites différences de taux d’intérêt entraînent des différences de coûts considérables au fil du temps. Il convient de noter que si les taux d’intérêt sont plus bas et que le remboursement est au même niveau, la dette restante sera un peu plus élevée que si les taux d’intérêt sont plus élevés. Dans l’ensemble, cependant, un prêt à faible taux d’intérêt est toujours moins cher et même de petites différences dans la fourchette décimale peuvent rapidement représenter des différences à quatre ou cinq chiffres.
Petites différences de taux d’intérêt, grandes économies
Avec des conditions par ailleurs identiques, la banque A applique un taux d’intérêt de 1,9 % pour un prêt de 300 000 euros avec un taux d’intérêt fixe de 15 ans et un remboursement de 2 %, la banque B applique un taux de 1,6 %. Les intérêts payés par la banque A pendant la durée du prêt s’élèvent à environ 71.Avec la Banque B, les intérêts payés pendant la durée du contrat s’élèvent à environ 60 500 euros, le solde de la dette s’élève à environ 198 400 euros, ce qui réduit l’offre de la Banque B d’environ 8 600 euros.
Mais lorsque l’on compare les fournisseurs, il faut aussi faire attention aux petits caractères, car le diable est dans les détails.
Faut-il également souscrire une police d’assurance de la dette résiduelle ?
Il existe souvent des différences de prix considérables entre les fournisseurs. Fondamentalement, il faut savoir qu’il n’est pas toujours judicieux de souscrire une telle assurance ; souvent, une assurance vie temporaire et une assurance invalidité constituent le meilleur choix.
Bien que les banques soient légalement tenues de montrer exactement l’intérêt débiteur, il existe des différences dans les détails : Quel est le niveau des taux d’intérêt d’engagement pour les parties du prêt qui n’ont pas encore été appelées et quand doivent-elles l’être ? Existe-t-il des dispositions contractuelles sur les pénalités de remboursement anticipé ? La politique d’annulation statutaire est-elle incluse ? – Des instructions incorrectes ou manquantes entraînent un délai de rétractation plus long, ce qui est avantageux pour le consommateur.
Si vous obtenez plusieurs offres, vous avez de bonnes chances d’obtenir un financement immobilier optimal.